CILA o SCIA per ristrutturare casa: quale pratica serve e quando

CILA o SCIA: per ristrutturare casa la pratica edilizia giusta dipende da cosa tocchi, non da quanto spendi. Rifare un bagno e spostare una trave possono costare simile, ma chiedono titoli diversi. Sbagliare titolo significa lavori non coperti, sanzioni e problemi quando vendi.

Le regole stanno nel Testo unico dell’edilizia, il DPR 380/2001. Qui le trovi in ordine, dalla pratica più leggera alla più pesante, con il riferimento all’articolo per ciascuna.

Da cosa dipende la pratica: il tipo di intervento

Il Testo unico parte dalle definizioni. L’articolo 3 del DPR 380/2001 divide i lavori in categorie. Ogni categoria porta con sé, di norma, una pratica.

La manutenzione ordinaria riguarda riparazioni e rinnovo delle finiture e mantiene efficienti gli impianti esistenti. La manutenzione straordinaria rinnova o sostituisce parti dell’edificio, anche strutturali, e può aggiungere servizi igienici e impianti, senza alterare la volumetria complessiva. Il restauro e risanamento conservativo conserva l’edificio rispettandone tipo, forma e struttura. La ristrutturazione edilizia può trasformare l’edificio in un organismo in tutto o in parte diverso.

La tabella dà la regola generale. Il caso concreto si decide sul progetto e sulle carte della casa.

Edilizia libera: cosa puoi fare senza pratica

L’articolo 6 del DPR 380/2001 elenca i lavori che non chiedono alcun titolo. Il primo è la manutenzione ordinaria. Seguono, per esempio, l’eliminazione di barriere architettoniche che non alteri la sagoma e le vetrate panoramiche amovibili.

Per orientarsi c’è il Glossario unico dell’edilizia libera, approvato con il decreto ministeriale del 2 marzo 2018. È un elenco non esaustivo delle opere più comuni, con il regime che si applica a ciascuna.

Edilizia libera non vuol dire “senza regole”: restano valide le norme urbanistiche, antisismiche, igienico-sanitarie ed energetiche, e i vincoli dei beni culturali.

Lo dice lo stesso articolo 6, al primo comma. In un palazzo storico, anche un lavoro di edilizia libera può richiedere un’autorizzazione.

CILA: quando serve per ristrutturare casa

La CILA è la comunicazione di inizio lavori asseverata. L’articolo 6-bis la prevede per tutto ciò che non è edilizia libera e non richiede SCIA o permesso di costruire. In una ristrutturazione d’interni è la pratica più frequente.

Il proprietario la presenta al Comune insieme al progetto. Un tecnico abilitato assevera, sotto la sua responsabilità, che i lavori rispettano strumenti urbanistici e regolamenti. Attesta anche che non si toccano le parti strutturali. Nella comunicazione vanno indicati i dati dell’impresa che esegue i lavori.

Rientrano qui, di norma, i lavori più comuni negli appartamenti. Spostare o demolire tramezzi non portanti, cambiare la disposizione delle stanze, unire o dividere ambienti senza toccare le strutture.

Lavori che richiedevano la CILA, iniziati senza, costano una sanzione di 1.000 euro. Si riduce di due terzi se presenti la comunicazione spontaneamente, a lavori in corso.

È il comma 5 dell’articolo 6-bis. La sanzione è il meno: una casa con lavori non dichiarati diventa difficile da vendere, perché lo stato reale non coincide con le carte.

SCIA o CILA: la differenza sta nelle strutture

La SCIA è la segnalazione certificata di inizio attività. L’articolo 22 del DPR 380/2001 la richiede per tre gruppi di interventi. La manutenzione straordinaria che riguarda parti strutturali o i prospetti. Il restauro e risanamento conservativo che riguarda parti strutturali. La ristrutturazione edilizia che non richiede il permesso di costruire.

La differenza tra CILA e SCIA, quindi, la fanno le strutture. Spostare un tramezzo è CILA. Aprire un varco in un muro portante, rinforzare un solaio o sostituire una trave porta alla SCIA.

Cambiano anche i tempi. Con la SCIA i lavori possono partire dalla presentazione, come prevede l’articolo 19 della legge 241/1990. In materia edilizia il Comune ha poi 30 giorni per i controlli. Se trova requisiti mancanti può vietare la prosecuzione dei lavori.

Quando serve il permesso di costruire o la SCIA alternativa

Alcune ristrutturazioni chiedono il titolo più pesante. L’articolo 10 del DPR 380/2001 richiede il permesso di costruire in tre casi principali. La ristrutturazione che porta a un organismo diverso e modifica la volumetria complessiva. Quella che cambia la destinazione d’uso di immobili nelle zone omogenee A. Quella che modifica sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati.

Per questi interventi la legge offre un’alternativa. L’articolo 23 permette di usare la SCIA al posto del permesso. In quel caso va presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio effettivo dei lavori, con una relazione del progettista abilitato.

Le zone omogenee A, nei piani urbanistici, sono di regola i centri storici: chi ristruttura cambiando l’uso di un immobile in centro deve partire da qui.

Ristrutturare nel centro storico di Verona: il nodo dei vincoli

Nel centro di Verona molti edifici sono beni culturali tutelati. Per loro vale una regola in più. L’articolo 21 del Codice dei beni culturali, al comma 4, subordina all’autorizzazione del soprintendente l’esecuzione di opere e lavori di qualunque genere.

“Di qualunque genere” vuol dire anche lavori che altrove sarebbero edilizia libera o CILA. L’autorizzazione si aggiunge alla pratica comunale, non la sostituisce.

C’è poi il livello regionale. Le Regioni possono ampliare o ridurre i casi di edilizia libera, di CILA e di SCIA, come prevedono l’articolo 6 comma 6, il 6-bis comma 4 e il 22 comma 4 del Testo unico. Il regolamento edilizio del Comune aggiunge le sue prescrizioni. Per questo la regola statale è il punto di partenza, non quello d’arrivo.

Come si sceglie la pratica prima di aprire il cantiere

La scelta della pratica viene dal progetto, non da un modulo. Prima di decidere servono tre verifiche:

• lo stato legittimo della casa: le carte in Comune devono corrispondere a ciò che c’è oggi;
• cosa tocca davvero l’intervento: finiture, tramezzi o strutture;
• i vincoli dell’edificio: bene culturale, zona A, prescrizioni del regolamento edilizio.

Con queste tre risposte la pratica si sceglie quasi da sola. Senza, il rischio è presentare una CILA dove serviva una SCIA e scoprirlo al primo controllo o al rogito.

Il titolo edilizio si decide sul progetto: se il progetto cambia a cantiere aperto, va aggiornata anche la pratica.

Qui entra la direzione dei lavori. Le varianti decise in cantiere devono restare allineate al titolo presentato, e qualcuno deve verificarlo mentre si costruisce.